永遠のテーマ 自宅は、賃貸か購入か
FP相談の両翼。生命保険と、住宅購入
賃貸のままでいくか、いっそのことマイホームを買うかの相談を、特に新婚さんからよく受けます。最終的には好みにもよりますが、自分としては購入を勧めています。私を例に、購入するとこれだけのメリットがあるという話を簡単にしたいと思います。
私の自宅マンションを例に購入のメリットを見てみましょう
- 三菱地所レジデンス※１から新築※２で購入
- 階層：24階
- 最寄り駅から徒歩3分
- 広さ：約55平米
- 間取り：2LDK
- ローン金額：4,500万円
- 金利：35年間変動金利 現在0.57％ 契約してから一度も利上げなし
- ローン返済：122,000円／月
- 管理費等：20,000／月
A 収入減も見越して、選ぶなら値崩れしづらい物件
私は、マイホームを購入する際、半分は財テクとして購入しました。単純に、購入のメリットはローンが終われば自分のものになるということです。仕事をリタイアすると、年金と蓄えだけで生活しなければなりません。この時点でローンが終わっていれば、賃貸の場合に比べてメリットもあります。
- 固定資産税といった諸費用しかかからない
- 売却して、老人ホームに移ったり、その時に合った住まいに移ることが可能
私の例を見てみましょう。
1～5にわかるように、1.超大手の高級不動産会社、2.タワーマンション、3.駅近、4.5.小家族向けの部屋ということがわかります。
いかにも人気があって値崩れしにくそうな物件です。将来、様々な理由でやむなしに自宅を売却しなくてはならないかもしれません。もしローンが払えなくなりマイホームを売却しなければならない場合、売却金額でローン残高をすべて返すためには、物件そのものの価値が高いかどうかが重要です。
一方、私の住まいを見ると、こんないい物件そんなにあるわけないと思う方も多いのではないでしょうか。
ではみなさんが、1～5の中で一つ選ぶとしたら、どれを優先しますか。私は、1.を最優先にします。
なぜなら長く住む家なので、供給会社の信用力を重視しているからです。
※１ 野村、三井、住友、三菱、東京建物のマンションは、人気が高いイメージあり
※２ 新築と中古どちらがよいかは人の好み。中古物件は不動産会社が間に入るので、購入金額×３％強の手数料がかかるが、新築には手数料がかかりません。この辺は新築にメリットがありますね。
恥ずかしながら宅建を持っている私も、物件を購入するときに知りました(^-^;
B 同じ部屋なら、「購入」が「賃貸」よりも高いわけがない。
6～9からは、支払金額の低さがわかります。私の自宅マンションですが、Yahoo!不動産で調べたところ、近い階層で同じ間取りの部屋が貸しに出されていました。はたしていくらでしょうか。なんと、共益費込で21万円！単純計算1.48倍で貸しに出されているのです。これは、別にぼったくりでもなんでもありませんし、相場から考えても妥当な金額です。なぜそうなるのでしょうか。
賃貸と購入では、そもそも利回り計算が全く違うのです。私の例で簡単に言うと、銀行からマンションの購入資金4,500万円を0.57％で借りて、借主さんには利回り5％前後になるような家賃設定にしているのです。結果、賃貸と購入とでは、毎月支払額に大きな差が出るというわけです。乱暴な言葉で言えば、賃貸で部屋を借りるということは、オーナーに５％利回りの利益を借主が負担していることになります。
C どうせ買うなら50平米以上の物件
平成29年にマイホームを買った方は、住宅ローン減税を受けることができます。他にも細かい条件は付きますが、物件の広さは「50平米以上」必要です。そして、毎年受けられる減税額は一般的に「ローン残高の１％。ただし40万円が最高」。これを10年間受けられます。
仮に5,000万円弱の住宅ローンを35年で組めば、ほぼ確実に400万円の減税が受けられることになります。毎年かかる固定資産税を考えると、購入するなら住宅ローン減税が受けられる物件を考えるのがよいかと思います。
簡単にお話しましたが、
ポイント
１．購入の方が毎月の支払いは安い
２．最終的に自分のものになる
の２点につきます。
あとは、購入する物件選びを間違えないこと。
そうすれば、将来自分を守ってくれる大切なマイホームを一生有意義に活用することができると思います。
